Расчет рыночной стоимости

Методика определения рыночной стоимости объекта недвижимости и другого имущества основывается на идентичности товаров и принципе сопоставимости коммерческих условий. Какие факторы при этом следует учесть? Какие способы существуют в этом подходе оценки объектов? Рассмотрим основные варианты расчеты рыночной стоимости.

Как определить рыночную стоимость

Вычислить стоимость объекта так, чтобы в будущем контрольные органы не признали контракт недействительным, а налоговую базу заниженной или завышенной – непростая задача. Оценка рыночной стоимости осуществляется для обоснования цены договора текущим условиям рынка однородной продукции. Будь то сделки с бизнесом как имущественным комплексом или реализация недвижимых объектов, либо продажа ценных бумаг существует еще много ситуаций, когда необходимо узнать цену.

Равновесная рыночная цена

Как определяется рыночная стоимость и почему нельзя использовать данные кадастрового учета? Ответ очень прост – предназначение цены, указанной в документации Росреестра или БТИ, заключается совсем в другом и необходимо для постановки объекта на учет, а также последующего налогообложения. Рыночная же стоимость позволяет установить реальную цену любого товара в денежном эквиваленте на текущий период. Этот показатель может меняться и, в первую очередь, зависит от экономического положения в стране, от спроса и имеющихся предложений.

Точное определение дают Федеральные стандарты, где указано, что задачей оценки может быть определение рыночной стоимости, то есть самой вероятной цены реализации актива на настоящий момент. При этом должны выполняться обязательные условия:

• Предмет договора доступен к обращению на свободном рынке.
• Сделка заключается на добровольных условиях, без принуждений по отношению к покупателю и/или продавцу.
• Стоимость в контракте устанавливается без давления форс-мажорных обстоятельств.
• Информация о договоре считается исчерпывающей.

На конечный результат расчетов влияет множество факторов, среди которых – территориальное расположение недвижимого объекта; наличие транспортной, коммуникационной и социальной инфраструктуры; экологическое благополучие площадей, состояние, размер и технические характеристики имущества и пр.

Методы определения рыночной цены:

1. Сравнительный – удобный и простой способ оценки, при котором за основу берется весь массив данных продаж за текущий период по идентичным объектам. В процессе мероприятия проводятся следующие этапы – исследование и сбор данных, проведение анализа и сопоставления информации по интересуемым объектам, корректировка показателей на влияющие факторы. За источники данных берутся общедоступные ресурсы: публикации, государственная информация, риэлтерские базы и пр. При выборе идентичных объектов оценщик ориентируется на критерии – по праву собственности, местоположению, условиям исполнения контракта, физическим характеристикам имущества, месту и времени продажи. При необходимости применяются специальные понижающие или повышающие цену коэффициенты, а также поправки на реалии рынка в России.
2. Затратный – оптимально подходит для анализа цены новой и недавно введенной в эксплуатацию недвижимости, для страхования, реконструкции и выбора максимально эффективного варианта использования имущества. Основан на оценке совокупных расходов по созданию идентичного объекта. В процессе применяется принцип замещения, то есть предположение, что покупатель не должен переплачивать за готовый объект, если может получить за те же деньги возведение нового и аналогичного по качественным параметрам. Предусматривает расчет цены земли (приобретения либо аренды), оценку объемов необходимых восстановительных работ, определение износа (физического и функционального, внешнего), итоговое вычисление суммы стоимости с поправками на размер износа. Оценка участков производится независимо от недвижимости.
3. Капитализации доходов (ренты) – этот способ применяется в целях оценки уже действующих объектов. Рыночная стоимость недвижимости рассчитывается, исходя из условий, что объект не нуждается в дополнительном финансировании по реконструкции и/или ремонту. Основывается на возможном размере выгоды при сдаче имущества в аренду. Расчеты ведутся с использованием коэффициента капитализации, получаемого на основании текущих данных рынка в первый год, а затем делаются прогнозы на последующие периоды. Способ не может считаться достаточно достоверным для российских условий в отличие от зарубежных по причине непрозрачности отечественного рынка и сложностей в сборе правдивой информации. Тем более, когда речь идет о нескольких годах, прогнозы становятся очень относительными.

Определение рыночной стоимости предприятия

Хозяйственная деятельность может приносить владельцам бизнеса разные сюрпризы, требующие получения реальных данных о денежном измерении объектов. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества предприятия необходимо при совершении сделок купли-продажи; во время разрешения имущественных споров, включая судебные разбирательства; в процессе одобрения ипотечного займа или оформления кредитной линии в финансовом учреждении; при реорганизационных мероприятиях; для привлечения стороннего финансирования частных инвесторов и во многих других случаях.

Процедуру оценки, как правило, проводят специализированные оценочные экспертные компании с предоставлением официального отчета, но, в зависимости от конечной цели, можно провести необходимые расчеты самостоятельно, подтвердив результаты актуальной информацией. При этом оценка бизнеса в целом и его объектов по отдельности, как и любого прочего имущества, заключается в процессе определения реальной рыночной цены на текущий период времени. Выбирая оптимальный метод, следует предварительно проанализировать все исходные условия и влияющие факторы.

Расчет рыночной стоимости акций

Достоверное определение рыночной стоимости акций можно найти на открытых интернет-ресурсах. Чтобы ориентироваться в полученных данных, помните о том, что курс акции вычисляется одним из приведенных выше методов с учетом положения на рынке. Самым распространенным считается затратный способ, при котором учитываются активы и обязательства эмитента, и рассчитывается чистый доход на 1 акцию. Также применяются доходный (с учетом будущих поступлений) и сравнительный методы (проводится сопоставление с другими аналогами). При последнем способе берутся общедоступные данные.

Равновесная рыночная цена

Расчет рыночной стоимости облигации – формула

Для получения информации о фактической рыночной цене облигаций применяются специальные формулы. Одна из них приведена ниже:

Цена рыночная облигации = Сумма купонных платежей х ((1 – 1 / (1 + рыночная ставка на текущий момент) в степени n) / рыночная ставка на текущий момент + Стоимость облигации по номиналу / (1 + рыночная ставка на текущий момент).

Сумма купонных платежей = купонная ставка в % х Стоимость облигации по номиналу.

n – срок (в годах) до погашения облигации.