Как можно снизить процентную ставку по ипотеке? Лучшие способы.

Ипотека – это финансовый инструмент, благодаря которому многие граждане в нашей стране получают возможность приобрести собственное жилье. Но ипотечный заем – это не благотворительная услуга банков, это то, за что необходимо платить. И как показывает практика, величина переплаты огромна. Именно поэтому вопрос относительно того, как возможно снизить процент по кредиту, всегда актуален и популярен для потенциальных заемщиков.

Что влияет на размер процентной ставки по ипотеке

Ипотека, как все знают, это жилищный заем, который оформляется под залог или приобретаемой недвижимости, или той, которая уже есть в собственности у заемщика. Не будем вдаваться в подробности того, какие особенности такого вида кредита, поговорим о том, что влияет на размер процентной ставки.

Факторы, которые влияют на величину процентной ставки:

• Условия кредитования. Это, пожалуй, самый основной фактор, обусловленный кредитной политикой банков. Правда, если внимательно изучить рынок ипотечного кредитования в России, то станет ясно: почти все банки предлагают одинаковый диапазон ставок: от 8,5 до 10%.
• Финансовое благосостояние клиента. Кредитор должен оценить риски погашения долга со стороны заемщика и на основании величины такого риска установить некую ставку по займу. Чем выше доход заемщика, тем лучше. Поэтому, если Вы работаете на нескольких работах, имеете дополнительный доход и можете это подтвердить официально, то обязательно это сделайте;
• Размер первоначального взноса. На данный момент все банки устанавливают размер первоначального взноса на уровне 10%. Если же клиент готов оплатить больше, то это хорошо. Как правило, при внесении взноса более 30% от стоимости жилья, процентная ставка автоматически уменьшается на 0,5-1% в год;
• Величина займа и стоимость кредита. Есть так называемый показатель LTD – отношение величины займа и оценочной стоимости жилья. Так вот, чем меньше кредит и больше оценочная стоимость, тем лучше;
• Уровень кредитной истории. На величину процентной ставки всегда влияет кредитная история заемщика. Получить ипотеку тем людям, которые уже имели проблемы с погашением займа в прошлом, невозможно;
• Тип приобретаемой недвижимости. Ставки на первичный и вторичный рынок недвижимости в различных банках отличаются. Но и здесь интересный факт: нельзя сказать, что ставки ниже на новостройки, или уже на вторичку. Каждый банк по-своему относится к рынку, поэтому уточняйте условия кредитования в конкретном учреждении;
• Способ регистрации договора ипотеки. В процессе оформления займа заемщик будет подписывать три договора: договор кредита, страхования и залога. Сделка сама по себе должна быть зарегистрирована. Ее можно осуществить как электронным способом, через сайт банка, так и непосредственно придя в учреждение. Сбербанк предлагает заемщикам, которые готовы регистрировать сделку электронным способом, минус 0,5% от ставки.
• Добровольное страхование жизни и здоровья. Напомним, что во время оформления ипотеки заемщик обязан по закону застраховать залоговое имущество. Страхование же жизни и здоровья является добровольным. Но если клиент отказывается от последней услуги, то абсолютно все банки автоматически увеличивают ставку на 0,5-1%.

Это самые главные факторы, которые учитывает банк при установлении процентной ставки.

Фиксированная или плавающая процентная ставка: что выбрать?

В теории, как и в практике, существует два вида процентных ставок, которые могут устанавливаться по любому виду займа, в том числе и ипотеке:

• Фиксированный вид. Название говорит само за себя. Процентная ставка фиксируется договором на весь срок кредитования. Именно поэтому ежемесячные платежи не имеют свойства изменяться даже в том случае, если рынок подвержен валютным колебаниям и рискам.
• Плавающий вид. Размер процентной ставки зависит от макроэкономических показателей рынка, от состояния банковской сферы и т.д. Величина процента рассчитывается на основе определенной формулы, которая прописывается в кредитном договоре.

Ипотека – это всегда долгосрочный кредит, оформляемый на 20-30 лет. Следовательно, за этот срок может многое измениться, экономика страны может быть и в кризисе, и на подъеме. Для защиты своих интересов банки стараются предлагать клиентам исключительно плавающие процентные ставки, которые впоследствии увеличивают размер переплаты. Но есть и те финансовые учреждения, которые предлагают фиксированную процентную ставку по жилищному кредиту.

Вывод: прежде, чем подписывать кредитные договора, необходимо внимательно ознакомиться с условиями кредитования. Поинтересуйтесь у кредитного менеджера о том, можно ли установить по ипотеке именно фиксированную ставку, а не плавающую.

Такая мера позволит в случае валютных колебаний и обесценивания национальной валюты (наблюдается в последнее время) не ощутить валютное бремя на своем бюджете.

И еще очень важный момент: обращать внимание необходимо не только на размер ставки, которая может быть низкой, но и на размер и вид комиссий, которые будет удерживать кредитор во время обслуживания кредита. Например, крупные банки (Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк и другие) не удерживают никаких комиссий при оформлении ипотеки. Но есть не очень добросовестные учреждения, которые устанавливают 7% годовых, еще скрыто ежемесячно обязуют заемщиков оплачивать 1% от суммы долга. В таком случае эффективная ставка по кредиту будет намного выше рыночной.

Способы, которые помогут снизить ставку по ссуде

Итак, самый главный вопрос: как можно самостоятельно повлиять на размер процентной ставки, ведь на условия кредитования банка повлиять невозможно? И далее несколько действующих способов.

Если для Вас не принципиально, в каком районе города жить, или у какого застройщика приобретать новострой, то тогда обратите внимание на действующие акционные программы. Ежегодно многие строительные компании становятся партнерами банков и компенсируют им некую часть расходов по кредиту. В результате: заемщик, то есть покупатель, получает возможность приобрести заветные квадратные метры в кредит под выгодный процент. Например, в Сбербанке есть акция на новострой под 6,5-7%, такая же акция действует и в ВТБ 24, и других банках. Если выбрать квартиру у партнера банка, то можно очень выгодно сэкономить.

Обязательно уточните у представителей банка или у представителей местных региональных властей о том, какие ипотечные программы действуют в регионе, и имеете ли Вы право принять в них участие. Например, с 2018 года активно внедрена в стране такая программа как «Молодая семья». Ставка по ней составляет всего лишь 6%. Также есть программы для военных, учителей, бюджетников, малоимущих семей и т.д. Оформление жилищного кредита по определенной программе позволяет не только сэкономить проценты, но также и получить частично оплату стоимости жилья.

Не отказывайтесь от страховки на добровольное страхование. Или перед тем, как отказаться, узнайте стоимость таких дополнительных услуг. В большинстве случаев стоимость страхования ниже, чем расходы на оплату 1% в год от стоимости кредита.

Постарайтесь обращаться в крупные проверенные банки, которые работают на рынке ипотеки ни один год. Это позволит избежать многих неприятностей, в том числе и с подписанием кредитного договора. Кроме того, лучше отказаться от затеи оформлять ипотеку без справки о доходе. Да, такие программы существуют во многих компаниях, но ставка по таким линиям очень высока. Банк не будет иметь никаких гарантий в том, что вы вернете заем, в том, что вы имеете высокую платёжеспособность и т.д. Поэтому, защищая себя от рисков, он будет устанавливать максимально возможную ставку по кредиту.

Еще обратите внимание на то, что, при возможности, не нужно ограничивать сумму минимального взноса. Люди думают так: заплатим минимальные 10%, а все остальное возьмем в кредит. И даже если деньги в наличии есть, то никто не хочет их сразу отдавать. Это ошибка. Больший первоначальный взнос позволит сэкономить на процентах. А сэкономленные деньги можно будет потратить на ремонт или мебель в новую квартиру.

Такие нехитрые, на первый взгляд, способы могут очень помочь тем семьям, которые имеют ограниченный бюджет и не хотят переплачивать за то, на чем можно сэкономить.

Кстати, рассматривая вопрос снижения процентной ставки по ипотеке, нельзя не упомянуть о такой услуге как рефинансирование. Рефинансирование, другими словами — перекредитование, это возможность заемщика оформить заем на более выгодных условиях, чем предыдущие. На практике это выглядит так: клиент оформляет новую ипотеку для погашения старого долга, а потом погашает задолженность по новым обязательствам.

Услуга рефинансирования сейчас актуальна как никогда. Если три года назад люди оформляли займы под 12-13%, то сейчас они могут это сделать под 9%. Поэтому, если у Вас невыгодные условия кредитования по жилищному займу, то обязательно рефинансируйте свой заем. Обращаться необходимо, правда, в другой банк, поскольку рефинансирование внутри одного банка невозможно в нашей стране. Процедура перекредитования по оформлению аналогична процедуре оформления ипотеки. Клиенту даже не придется самостоятельно решать вопросы со старым кредитором. Все долги будут погашены новым кредитором автоматически.

Главное в вопросе рефинансирование внимательно изучить условия, чтобы реальная ставка по кредиту не оказалась выше той, которая действовала до этого.