Покупка недвижимости

Что обязательно нужно знать при купле-продаже недвижимости? Как защититься от мошенников?

2018-09-19
Новости
18 0

Приобретение недвижимости является одной из самых важных сделок в жизни любого человека. Для многих купля-продажа квартиры является вообще единственной за весь период жизни. Да и уровень дохода населения не позволяет среднестатистическим семьям России покупать несколько объектов недвижимости. Именно поэтому любая сделка такого плана должна сопровождаться тщательной проверкой самого объекта. И далее поговорим о том, что необходимо проверить в обязательном порядке, и кто это может сделать.

Советы продавцам недвижимости

Как ни странно, но на мошеннические схемы могут попасть как покупатели квартиры, так и ее продавцы. Поэтому каждая из сторон сделки обязана тщательно проверять всю необходимую документацию и защищать себя от рисков.

Советы для продавца квартиры:

  1. В договоре купли-продажи указывайте реальную стоимость объекта. Конечно, многие субъекты таких отношений хотят сэкономить на оплате налогов в государство и указывают в договоре заниженную стоимость объекта. Но это очень распространённая ошибка.

Через банковский счет или кассу учреждения, через нотариуса и т.д. проходит заниженная сумма сделки, что подтверждает операцию завершенной. После подписания всех бумаг покупатель просто отказывается выплачивать остаток от договоренной цены. Продавец остается ни с чем;

  1. Не соглашайтесь получать средства на руки в наличной форме. Лучше оформить сделку так, чтобы все средства поступили на банковский счет. Это защитит Вас от фальшивых купюр, которые могут заведомо «добавить» в пачку. А так покупатель вынужден будет провести средства через кассу банка, где с помощью специальных аппаратов будет проверена подлинность купюр;
  2. Всегда контролируйте действия покупателя после того, как получили аванс по договору. Всегда оставляйте два экземпляра договора у себя до того момента, пока вся сумма средств не будет оплачена. Не лишним будет осведомиться у нотариуса и других участников сделки о том, не обращался ли покупатель за помощью к специалистам, например, запрашивал копию договора.

В настоящий момент самая распространённая махинация следующая: подписывается договор, вноситься задаток и продавец ждет окончательной оплаты. В тоже время покупатель обращается к нотариусу, просит копию договора, ссылаясь на разнообразные причины, и потом оперативно оформляет квартиру в собственность и продает ее уже другим лицам.

В общем виде советы продавцу недвижимости представлены на рис. 1.

Советы продавцу

Рис. 1. – Советы продавцу недвижимости перед продажей объекта недвижимости

Риски приобретения объекта недвижимости

Несмотря на то, что продавец на рынке недвижимости также несет некие риски, но они не соизмеримы с теми рисками, которые несет каждый покупатель.

Конечно, риски есть везде: вне зависимости от того, где приобретен объект – на первичном или вторичном рынке. Но, как показывает практика, больше подвержены риску мошенничества и проблем именно покупатели вторичного рынка.

Почему предпочтение стоит отдать первичному рынку? Потому что сейчас в России остались только проверенные  застройщики, которые имеют лицензию и аккредитацию на рынке. Покупая объекты именно у таких компаний, покупатель получает «чистый» объект. В нем никто не жил, его никто не продавал и т.д. Следовательно, при покупке первички вероятность получить проблемы меньше.

Что же касается вторичного рынка, то на данный момент наиболее частые проблемы таковы:

  1. Продажа объекта осуществляется без согласия одного из собственников объекта;
  2. Незаконная приватизация приобретенного объекта;
  3. Сделка купли-продажи осуществлена по фальшивой доверенности;
  4. Нарушение прав отдельных собственников продаваемого жилья;
  5. Приобретение недвижимости с наличием крупных долгов по коммунальным услугам.
риски покупателя

Рис. 2 – Риски, которые возникают у покупателя при покупке объекта недвижимости

Продажа объекта осуществляется без согласия одного из собственников объекта

Если Вы приобретаете квартиру на вторичном рынке, значит, она имеет свою историю. У нее есть один или несколько собственников. При этом собственник может быть зарегистрирован на данной жилой площади, а может и нет; он может участвовать в приватизации или нет. Вне зависимости от этого, он обязан дать свое согласие на реализацию объекта.

Также в квартире может быть прописан несовершеннолетний ребенок, он может выступать и собственником жилья. Вне зависимости от его значимости, продать квартиру без получения разрешения органов опеки невозможно. И если каким-то образом такая сделка была осуществлена, то она не имеет никакой законной основы.

Также любой из собственников, который не давал своего согласия на продажу, в судебном порядке может оспорить действия всех остальных собственников. В любом случае сделка будет признана фальшивой.

Незаконная приватизация приобретенного объекта

Трудно сейчас найти объекты на вторичном рынке, которые не были приватизированы. Но, несмотря на то, что такая приватизация могла быть осуществлена несколько лет назад, люди, проживающие там, могут предъявить права на приватизацию и позже.

Особое внимание следует уделить тем объектам, где во время приватизации один из официальных супругов был признан исчезнувшим или тем, кто не проживает на данной территории. В случае, если такой субъект появится, то он может легко оспорить сделку в судебном порядке. Приватизация будет признана не действительной. Купля-продажа будет аннулирована.

Сделка купли-продажи осуществлена по фальшивой доверенности

Осуществление продажи по фальшивой доверенности – это один из распространённых видов мошенничества. Черные риэлторы совместно с нотариусами специально подыскивают одиноких пожилых людей или лиц, которые имеют проблемы с алкоголем, наркотиками и т.д., и потом с помощью различных манипуляций получают доверенность на свое имя.

Такая доверенность используется в процессе продажи квартиры. И здесь есть два момента:

  1. Доверенность имеет силу до того момента, пока ее не отозвали. То есть сегодня она действительна, а завтра нет. И если завтра договор купли-продажи будет подписан именно по ней, то тогда сама сделка будет фиктивной;
  2. Доверенность может быть подделкой, которую не подписывало лицо. И в случае его обращения в правоохранительные органы ему будет возвращено право собственности на продаваемый объект. Вернуть деньги покупателю в таком случае трудно и почти невозможно.

В большинстве случаев признаками таких мошеннических схем является низкая стоимость объекта и оперативная продажа.

Нарушение прав отдельных собственников продаваемого жилья

Квартира может передаваться по наследству. Очень часто наследники не могут поделить собственность и поэтому идут на некие мошеннические действия. Объект продается без участия тех лиц, которые имеют право на наследие такого жилья.

В таком случае наследник обжалует в судебном порядке действия других наследников и выиграет дело. Сделка будет аннулирована.

Признаком таких схем является тоже, что и в предыдущем варианте: низкая стоимость и быстрая продажа.

Приобретение недвижимости с наличием крупных долгов по коммунальным услугам

Успокоим сразу: приобретение квартиры с наличием коммунальных долгов не несет за собой больших рисков для покупателя. Договор купли-продажи в таком случае не будет признан фиктивным. Минус – покупателю придется погашать долги.

Что проверить перед покупкой квартиры?

Защитить себя от рисков мошенничества на 100% невозможно. Но максимально обезопасить себя, сделав от себя все зависящее, можно. При этом не стоит полагаться только на помощь риэлтора. Как показывает практика, они тоже могут ошибаться или проводить свою работу халатно. Лучше самому проверить чистоту квартиры.

Что нужно проверить перед покупкой недвижимости:

  1. Обязательно провести анализ цен на подобные объекты. Не нужно думать, что низкая цена – это подарок от продавца. Так не может быть. Как показывает практика, цена ниже рыночной обычно устанавливается по тем объектам, которые имеют проблемы. Цена на квартиру должна попадать в ценовой диапазон в аналогичном районе, регионе и т.д.;
  2. Прописать и продумать перечень всех вопросов, которые Вас интересуют: сколько лиц прописано, сколько лиц участвуют в приватизации, есть ли несовершеннолетние дети и т.д. Этих вопросов должно быть много, они должны пересекаться друг с другом. Как бы ни банально, но устная беседа должна помочь выявить уже на этапе переговоров «проблемные» моменты;
  3. Обязательно запросить у продавца квартиры все оригиналы документов, которые необходимы для сделки. Среди таких документов необходимыми являются:
  • Технический паспорт на объект;
  • Кадастровый паспорт;
  • Свидетельство о праве собственности;
  • Свидетельство о приватизации объекта;
  • Выписка из ЕГРН и т.д.

Необходимо быть готовыми к тому, что продавец также может бояться предоставлять все оригиналы документов.

  1. Самостоятельно в МФЦ запросить выписку из ЕГРН. Благодаря такому документу можно легко узнать, кто реально является собственником жилья. Все ли собственники предоставили свое разрешение на реализацию такого объекта недвижимости, и т.д.;
  2. Проверить статус продавца: замужем, женат и т.д. Сделать это можно благодаря паспорту или запросу в РАГС. Если продавец состоит в официальном браке, то разрешение супруги или супруга должно быть в обязательном порядке. То же самое касается и наличия детей: если они есть, должно быть и разрешение органов опеки;
  3. Проверить продаваемый объект на участие его в судебных спорах. Это можно сделать просто: заходим на официальный сайт суда, в территориальной подчиненности которого находится продаваемый объект. Там есть сервис, который по ФИО истца или ответчика предоставляет результат участия объекта в судебных тяжбах;
  4. Проверить субъекта на признание его банкротом. Если окажется, что сделка будет аннулирована, то продавец должен будет вернуть деньги. Если он будет признан банкротом, то тогда он получит возможность не возвращать деньги.

Осуществить проверку можно с помощью Единого реестра арбитражных судов. Данный реестр находится в открытом доступе.

Обязательно для проверки

Рис. 3 – Что проверить покупателю перед покупкой недвижимости

Таким образом, проверка квартиры перед покупкой требует щепетильности и внимательности. Для того, чтобы сопоставить всю информацию и получить необходимые сведения, нужно не так много времени. Но нужно уметь сравнивать и анализировать.

альтернативный текстЕсли вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделиться:

Добавить комментарий

Войти с помощью: