Дарственная: все плюсы и минусы

2018-11-24
Новости
6 0

Договор дарения является одной из самых распространённых форм передачи права собственности от одного владельца к другому. И это обусловлено спецификой данного соглашения и теми привилегиями, которые представляет такой документ для нового владельца недвижимости. Но дарственная – это не только одна из самых распространённых форм передачи прав собственности среди населения, но и самая популярная форма среди мошенников. Поэтому, чтобы все было законно и правильно, подробно рассмотрим вопрос о заключении договора дарения.

Специфические особенности дарственной

Самого понятия «дарственная» ни в одном нормативно-правовом документе нет. Легитимное и корректное название – договор дарения – подписанное соглашение между двумя субъектами, один из которых на безвозмездной основе передает в право собственности объект недвижимости другому лицу.

Субъекты правоотношений:

  1. Даритель – физическое лицо, которое передает свою недвижимость или другие активы;
  2. Одаренный субъект – тот, кто принимает в дар недвижимость

При этом не каждый договор между субъектами по поводу правонаследования может считаться дарственной. Нужно, чтобы:

  • Даритель осуществлял свои действия полностью по своему волеизъявлению, без физического, или морального давления;
  • Субъект, который передает недвижимость, должен полностью быть дееспособным;
  • Документ должен быть подписан между двумя физическими лицами, а не между физическим и юридическим лицом.

Если все эти требования соблюдаются, то тогда граждане подписывают договор.

Среди населения бытует мнение, что дарственную невозможно оспорить и отозвать. Это заблуждение. Да, это трудно, и не всегда просто, но такое право у дарителя есть (закон предусматривает). Например, если на дарителя оказано моральное или физическое воздействие, то тогда он может обратиться в суд и признать сделку не действительной.

Оформление дарственной: с чего начать?

Бумага будет иметь законную силу только при условии:

  1. Ее нотариального заверения у специалиста;
  2. Регистрации в Росреестре в соответствии с предусмотренным регламентом (о нем будет рассказано далее).

Если один из этапов упразднить или пропустить, то в любой момент даритель может потребовать подаренную недвижимость обратно. Таким образом, начинать необходимо с выбора нотариуса.

Юридическая сила дарственной

Разницы в том, какого нотариуса выбрать, нет. Подходит и частный, и государственный. Но нужно запомнить: нотариальное заверение должно проходить по месту расположения самой квартиры, а не по месту проживания дарителя или одаренного субъекта.

По поводу компетентности и стоимости нотариуса, то практика показывает, что принципиальной разницы в стоимости таких услуг нет. Прайс-лист у всех специалистов в пределах единого населенного пункта одинаковый. Поэтому лучше выбирать специалиста, исходя из его опыта. Если нет достаточной информации об опыте работы нотариуса, то можно просто обратиться в нотариальную государственную контору.

Может быть так, что одна из задействованных сторон не может непосредственно присутствовать в момент подписания бумаги. В большинстве случаев отсутствует тот, кому дарят недвижимость. В таком случае закон разрешает провести подписание соглашения на основании доверенности. Уполномоченное лицо вместе с доверенностью подписывает документы вместо одаренного лица. При этом сама доверенность может быть направлена любым почтовым оператором.

Кстати, законом допускается заключение операции в домашних условиях. Если одна из сторон по состоянию здоровья не может посетить нотариуса, то тогда она приглашает специалиста на дом.

Вывод: начинать подписание дарственной необходимо только с обращения к нотариусу. Он подскажет о списке необходимых документов и об алгоритме действий.

Список необходимых документов

Конечно, любая сделка подразумевает сбор и предоставление всех необходимых документов. Конечно, есть стандартный пакет документов, который может быть использован в сделке. Но вот в каждом индивидуальном случае список таких документов может быть расширен.

Стандартный пакет бумаг включает следующие:

  • Паспорт дарителя;
  • Паспорт одариваемого субъекта;
  • В случае, если одаренный субъект является несовершеннолетним, то тогда необходимо его свидетельство о рождении, и паспорт одного из родителей;
  • Право собственности на объект недвижимости. Это может быть выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.

Дополнительно могут понадобиться разрешения других собственников, которые владеют объектом недвижимости. Также может запрашиваться договор-основание, ордер на вселение, договор купли-продажи и т.д.

Но самое  важное даже не документы, которые запрашивает нотариус, а сам договор дарения. Его необходимо составить правильно. Есть шаблонные договора, которые могут быть использованы в каждом случае. Шаблон предоставит нотариус. Его необходимо обязательно прочитать и, в случае необходимости, внести в такой шаблон коррективы.

Важные моменты, которые необходимо учесть при составлении дарственной:

  • В документе не может прописываться денежная составляющая. Квартира передается не за деньги, а безвозмездно;
  • В документе можно прописать основания, которые позволяют отобрать у одаренного субъекта недвижимость.

Договор должен быть оформлен не на бумаге А4, а на бланках строй отчетности – бланках нотариуса. Такие формы имеют водяные знаки и свои отличительные черты. Дарственная на бланке предоставляется только тому, кто получает в собственность объект недвижимости. Сам же нотариус и даритель получают договор дарения на обычных бланках.

Даная бумага по действующему законодательству обязана составляться в нескольких экземплярах. Количество экземпляров зависит от того, сколько участников сделки:

  1. Первый экземпляр дарственной обязательно остается у нотариуса для архива;
  2. По одному образцу необходимо каждой из сторон отношений;
  3. Один экземпляр требуется для регистрации подписанного соглашения.

Регистрация дарственной

После того, как договор между субъектами подписан, заверен у нотариуса, его обязательно нужно зарегистрировать в Росреестре. Это последняя инстанция, которая и завершает данный процесс оформления.

Важная информация: в 2018 году регистрацию договора дарения может осуществить не только Регистрационная Палата России, но также и многофункциональные центры – МФЦ. Поэтому документы можно подать и в этот орган.

Но перед тем как целенаправленно ехать в определенный МФЦ, предварительно уточните: оказывает ли данный МФЦ такие услуги как регистрация прав собственности и кадастровый учет, или нет. Есть те центры, которым такие полномочия еще не предоставлены.

Также следует знать, что документы для регистрации подаются в МФЦ по месту подчинения объекта расположения недвижимости. Но при этом допустимо подать дарственную и в другой МФЦ города. Центр самостоятельно передаст дело в нужное учреждение.

В 2018 году стоимость услуг по регистрации дарственной составляет 2000 рублей.

Базовый комплект документов, который необходим для регистрации:

  1. Документы, удостоверяющие личность дарителя и одариваемого субъекта (паспорта);
  2. Договор дарения;
  3. Квитанция об уплате государственной пошлины. Если подача документов будет осуществляться через МФЦ, то квитанцию с реквизитами платежа можно скачать на сайте МФЦ.

При подаче документов каждая из сторон должна непосредственно присутствовать в Росреестре или МФЦ. Допускается присутствие уполномоченного по доверенности лица. Но лучше, чтобы такое лицо было тем же, что и подписывал договор дарения.

После подачи документов должна быть выдана расписка, где будет указан список принятых бумаг. Указана дата приема и примерная дата выдачи зарегистрированного договора дарения.

Как правило, срок регистрации составляет 10 дней после того, как Росреестр непосредственно получит документы для регистрации. Поэтому при использовании услуг МФЦ этот срок может быть продлен.

Когда срок, отведённый для регистрации, пройдет, необходимо явиться за документами. На руки заявитель должен получить все поданные документы. Договор дарения должен содержать отметку о том, что он зарегистрирован. После получения такого документа можно оформлять права собственности на квартиру.

Налогообложения по дарственной

Почему-то в обществе бытует мнение о том, что дарственная полностью освобождает одаренное лицо от уплаты налога. Но это не правда. В действующем НК предусмотрено взимание налога, но есть перечень лиц, которые не подлежат налогообложению в качестве исключений. К перечню таких лиц относят близких родственников.

Все остальные платят налог. Одаренный получает доход в виде дополнительно объекта недвижимости, поэтому он должен заплатить налог на доходы физических лет. Ставка НДФЛ составляет 13%.

Обращаем внимание: с 2018 года НДФЛ считается от кадастровой стоимости объекта, а не от инвентаризационной или оценочной стоимости. Правда, и здесь могут возникнуть проблемы. Почему-то фискальные органы считают, что налогоплательщик обязан осуществить платеж, исходя из рыночной стоимости, а не кадастровой. Но с таким мнением не согласен Верховный Суд РФ, поэтому платим налог так, как было сказано ранее.

Налог необходимо заплатить не в текущем году, когда осуществлена сделка, а на следующий год до 30 апреля.

Аннулирование договора дарения

Дарственная может быть отозвана или признана фиктивной. Конечно, отозвать дарственную можно только в судебном порядке. И только при обоюдном согласии участников сделки можно подписать аннулирование дарственной.

Когда дарственная может быть признана не действительной:

  • Если на дарителя было оказано физическое или моральное давление, под которым и был подписан договор;
  • Если даритель является недееспособным субъектом;
  • Если в дар передан объект, находящийся под арестом;
  • Договор заключен и подписан между субъектами отношений, но не зарегистрирован надлежащим образом;
  • Мошеннические схемы, которые осуществляются под видом договора дарения;
  • Дарственная, заключённая между субъектами, которые договорились между собой; взамен дарителю будут предоставлены какие-либо выгоды и блага.

Таким образом, любые вопросы необходимо решать в судебном порядке. Другие инстанции не компетентны решать такие вопросы. Но для того, чтобы даритель мог одержать победу, он должен обладать множеством доказательств. А иногда, это становится проблемой.

фиктивная дарственная

Рис. 1. Основания дли признания дарственной фиктивной

Единый способ договориться без суда – написать отказ одаренному субъекту.

Алгоритм отказа следующий:

  1. Пишется отказ в произвольной форме;
  2. Отказ регистрируется нотариально;
  3. Даритель и одаренный обращаются в Росреестр и аннулируют регистрацию дарственной.

В результате, дарственная является отличным вариантом передачи собственности между родственниками, предоставляя возможность не платить НДФЛ по сделке. Но вот при передаче объекта недвижимости от одного субъекта к другому, не связанными родственными связями, лучше всего использовать договор купли-продажи. Это предоставляет возможность определить множество особенностей сделки.

альтернативный текстЕсли вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Поделиться:

Добавить комментарий

Войти с помощью: