Возможно ли расторжение договора аренды из-за коронавируса

Для поддержки бизнеса в период пандемии коронавируса Правительство утвердило Закон об отсрочке арендной платы № 98-ФЗ от 01.04.2020 г. Но, несмотря на этот нормативно-правовой акт, многие арендаторы предпочитают расторгать договора аренды, а не подписывать допосоглашение к ним об изменении условий расчетов. Вправе ли компания разорвать договор аренды из-за коронавируса? В каком порядке оформляется данная процедура? Разберемся в правовых нюансах.

Читайте: Как воспользоваться арендными каникулами в связи с коронавирусом?

Расторжение договора аренды в одностороннем порядке

Чтобы понять, вправе арендатор в одностороннем порядке расторгать договор или нет, нужно изучить условия контракта. В выигрышном положении сейчас оказались те организации, у которых есть право по своей инициативе расторгать договора во внесудебном порядке, с уведомлением арендодателя. Но такие контракты заключаются очень редко.

Как правило, для расторжения требуется уведомить арендодателя за 1, 2, а то и 3 месяца. Или в условиях может быть прописано, что договор вообще не подлежит расторжению до конца срока его действия. Конечно, можно попробовать договориться с деловым партнером. В случае его согласия проблем нет. Тогда составляется письмо о расторжении договора аренды в связи с коронавирусом. Если же путей для внесудебного механизма нет, а стороны не могут договориться между собой, вопрос придется разрешать через суд.

Расторжение в судебном порядке

Общий порядок досрочного расторжения договора по требованию арендатора прописан в стат. 620 ГК РФ. Если изучить основания в этой статье, становится понятно, что ни одно из них для подобной ситуации не подходит. Но есть еще статья 451 ГК РФ. Здесь прописана норма о досрочном расторжении договора с связи с существенным изменением обстоятельств. Что это значит? О существенном изменении говорят, когда обстоятельства настолько меняются, что при них договор не может быть заключен изначально или был бы заключен на совсем других условиях.

Имело место существенное изменение или нет – решает суд. В данной конкретной ситуации, когда пандемия коронавируса признается чрезвычайным обстоятельством в регионе, можно заявить о невозможности исполнения своих обязательств. Если в отдельном субъекте России введен режим ЧС или повышенной готовности, коронавирус признается форс-мажором. А значит, арендатор вправе подать в суд заявление для того, чтобы расторгнуть договор. Но какое решение будет вынесено, однозначно предсказать сложно.

Читайте: Можно ли ввести вынужденный простой из-за коронавируса – оформление и оплата труда

Как составить письмо о расторжении договора аренды в связи с коронавирусом

Если с арендодателем достигнуто соглашение, для расторжения договора нужно направить ему письмо. Укажите, кому адресуется письмо, от кого и по какой причине. Также потребуется заключить допсоглашение к основному договору аренды. В документе приводятся данные об арендаторе и арендодателе; указывается, с какой даты расторгается договор. Соглашение подписывают уполномоченные лица от сторон. Дополнительно подписывается акт приема-передачи объекта.