Какой налог с продажи квартиры?

Какой налог с продажи квартиры придется заплатить продавцу, если недвижимость была в собственности меньше 3 (5) лет? Какие виды доходов освобождаются от налогообложения?

По общим правилам при продаже нужно платить НДФЛ по ставке 13 % для резидентов. Причем с 2016 г. на расчет не влияет цена, которую стороны сделки указали в договоре. Налог начисляется на сумму минимум в 70 % от кадастровой стоимости. Если цена жилья внушительна, допустим 6 млн. руб., можно «попасть» на крупную сумму. Но в нашем законодательстве есть некоторые лазейки, которые позволяют совсем не платить налог при продаже квартиры или хотя бы уменьшить его.

Как облагается налогом продажа квартиры в 2019 году

Любой доход облагается налогами. Если человек продает имущество, он обязан заплатить государству НДФЛ. Ставка для резидентов – 13 %; для нерезидентов – 30 %. В некоторых случаях платить налог не требуется совсем. Тут важен срок приобретения вашей недвижимости. Допустим, я купила квартиру в одном районе, но место оказалось не очень удобным для проживания. Хочется переехать. Сколько лет нужно ждать?

Если вы купили квартиру до 1-го января 2016 г.:

• Ничего платить не нужно при сроке владения более 3 лет.
• Придется перечислить налог с продажи квартиры в собственности более 3 лет.
• Правило «70 %» к расчету налога не применяется независимо от договорной цены недвижимости при продаже.

Если вы купили квартиру после 1-го января 2016 г., возможны следующие варианты:

• Чтобы совсем не платить НДФЛ, нужно пробыть владельцем жилья больше 5 лет. То есть, минимальный срок владения повысили с 3 лет до 5.
• Исключение – имущество, полученное как наследство или в дар от близкого родственника; полученное после приватизации или по договору пожизненного содержания (ренты) с иждивением.
• Исключена возможность искусственного занижения налога – с 2016 г. при указании в договоре цены недвижимости менее кадастровой, при начислении налога доход от продажи определяется, как 70 % от кадастровой стоимости.

Нужно ли платить налог с продажи квартиры

В первую очередь, чтобы понять, платят ли налог с продажи квартиры или нет, нужно определить срок владения имуществом. Дата возникновения права собственности отражается в свидетельстве. Исключение предусмотрены для следующих ситуаций:

• Наследование – отсчет начинается с даты смерти наследодателя.
• Дарение – со дня регистрации прав собственности.
• Приватизация, рента – с момента регистрации права в Едином реестре.

Кроме того, начиная с 2016 года, нужно учитывать кадастровую стоимость жилья. Если раньше можно было оптимизировать налоги и занизить стоимость, с 2016 г. это упущение законодательства упразднено. Теперь налог начисляется с большей из сумм – стоимости по договору или кадастровой цены, умноженной на коэффициент 0,7. Если кадастровая цена меньше договорной, перечислять налог не требуется, но подать декларацию 3-НДФЛ все равно нужно.

К примеру, человек в 2018 г. продал квартиру стоимостью 4200000 руб. При этом кадастровая цена равна 6500000 руб. Следовательно, налог нужно рассчитать не с 4200000 руб., а с 4550000 руб. (6500000 х 0,7). Заплатить в бюджет придется 591500 руб. (4550000 х 13 %).

Это правило применяется к тем объектам, которые приобретены в собственность после 2016 г. Закон обратной силы не имеет. Данные кадастра берутся на начало того года, когда продается квартира. Стандартное значение коэффициента равно 0,7. По решению органов региональной власти этот показатель может быть снижен для всех налогоплательщиков или только для отдельных категорий. Дополнительно органы власти субъектов России могут понижать минимальные сроки владения недвижимостью.

Виды вычетов при продаже недвижимости

Очень хорошо, когда продается жилье, которое было в вашей собственности больше необходимого минимального срока. Но не всегда есть возможность ждать несколько месяцев, а то и лет. Что же делать? Сэкономить на НДФЛ можно и другими, вполне законными методами.

Если квартира в собственности менее 3 (5) лет, как избежать налога при продаже квартиры? Для этого применяется один из следующих вариантов:

Налоговый вычет

Максимальный размер равен 1 000 000 руб. (подп. 1 п. 2 стат. 220 НК). Для расчета от продажной стоимости отнимается вычет, на остаток начисляется НДФЛ. К примеру, жилье продано за 1200000 руб. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры? Расчет ведется так = (1200000 – 1000000) х 13 % = 26000 руб.

Этот вариант подойдет тем, кто получил недвижимость в дар, по наследству, в результате ренты. То есть, тем, у кого не было и нет затрат по предварительной покупке квартиры или же отсутствуют документы для подтверждения расходов. Разрешается заявлять такой вид вычета один раз в 12 месяцев. Время владения имуществом роли не играет.

Налоговый вычет при покупке квартиры

Расходный вычет

Основан на фактических затратах при покупке недвижимого объекта (подп. 2 п. 2 стат. 220 НК). Размер таких трат не ограничен, но расходы нужно подтвердить документально. Налог начисляется с разницы между продажной стоимостью и покупной. Главное – иметь на руках все подтверждающие документы. Закон не ограничивает число сделок, по которым можно оформить расходный вычет. Хоть сколько продайте квартир в год (четыре или одну), по каждый из них разрешено уменьшить доход на расходы.

Иногда выгоднее не использовать налоговый вычет, а применить расходный. К примеру, жилье куплено за 1500000 руб., и в следующем году продано за 1400000 руб. Срок владения менее 5 лет. Как уменьшить налог с продажи квартиры? НДФЛ к уплате не будет, если заявить вычет в сумме фактических расходов на приобретение жилья:

• (1400000 – 1500000) х 13 % = 0.

Возможен ли взаимозачет при продаже

Предположим, я продала в 2018 г. квартиру стоимостью 3500000 руб. В этом же году была куплена другая квартира по цене 4800000 руб. Ранее вычеты я не заявляла. Поскольку обе сделки прошли в одном году, можно совместить в одну процедуры по оформлению вычета и уплате НДФЛ государству. Для зачета нужно подать декларацию в ИФНС до 30-го апреля. Алгоритм расчетов:

• Определяем налоговую базу по продаже = 3500000 – 1000000 = 2500000 руб.
• Начисляем налог, который нужно заплатить государству = 2500000 х 13 % = 325000 руб.
• Определяем максимальную сумму НДФЛ к возврату по покупке = 2000000 х 13 % = 260000 руб.
• Делаем взаимозачет = 325000 – 260000 = 65000 руб. Хорошая экономия получилась.

Если бы скорректированный остаток образовался в другую сторону, то есть с отрицательным значением, я могла бы дополнительно рассчитывать на возврат подоходного налога из бюджета. Но и так неплохо.

При взаимозачете обе операции реализуются за один и тот же год. Для этого нужно подать в налоговую форму 3-НДФЛ и заявления на вычеты. Если сделки приходятся на разные года, придется собирать разные пакеты документов в зависимости от очередности.

Расчет суммы налога при продаже квартиры

В 2019 году расчет суммы налога при продаже квартиры можно сделать двумя способами. Первый основан на применении вычета в 1000000 руб. Второй – на документальном подтверждении трат на приобретение жилья.

К примеру, вы продаете квартиру стоимостью 4000000 руб. Изначально жилье было куплено за 2000000 руб. Расчет НДФЛ:

• При использовании налогового вычета налог = (4000000 – 1000000) х 13 % = 390000 руб.
• При подтверждении цены покупки налог = (4000000 – 2000000) х 13 % = 260000 руб.

Из приведенного примера видно, что можно уменьшить налоговое бремя на 130000 руб., если удастся документально подтвердить расходы при покупке жилья. Когда подтверждающих документов о затратах нет, НДФЛ облагается вся продажная стоимость (за минусом налогового вычета).

Частота применения налоговых льгот при продаже недвижимости не ограничена. Использовать имущественные вычеты можно столько раз, сколько совершаются сделки продажи, но не чаще одного раза за год (календарный).

Декларация 3-НДФЛ при продаже квартиры

Для использования права на вычеты, нужно подать в налоговые органы форму 3-НДФЛ. Декларация предоставляется по адресу проживания продавца. Крайний срок подачи формы – 30-ое апреля года за годом продажи жилья. Не требуется отправлять декларацию, если период владения превышает 5 лет (3 – для отдельных случаев).

Дополнительно с 3-НДФЛ подаются документы на продажу имущества. При использовании расходного вычета также нужно предоставить документацию по фактическим расходам. Это квитанции, чеки, выписки банка по оплате средств и т.д.

К примеру, Семенов Александр продал в 2018 году квартиру стоимостью 2800000 руб. Имущество он приобрел в 2016 году за 2200000 руб. Так как срок владения меньше 5 лет, по доходам от продажи нужно подать декларацию. Документ сдается по итогам 2018 г. Для использования права на вычет Семенов подает в ИФНС (до 30.04.2019 г.):

• Заполненную форму 3-НДФЛ.
• Копия договора купли-продажи объекта, акта приема-передачи.
• Копии документов о приобретении жилья – банковские выписки, расписки продавца, акт приема-передачи, договор.
• Копия паспорта.
• Заявление на вычет 1000000 руб.

Образец заявления на вычет в 1000000 скачать

• Реестр с перечнем предоставляемой документации.

Как заплатить налог с продажи квартиры?

Оплатить государству НДФЛ необходимо до 15-го июля 2019 г. Заполнить декларацию 3-НДФЛ можно самостоятельно, там нет ничего сложного. В 2019 г. используется бланк по Приказу ФНС № ММВ-7-11/569@ от 03.10.18 г. Здесь приведена актуальная форма отчета, электронный формат и порядок составления.